转自：每日经济新闻
在地价触顶即转为摇号的规则下，想要在北京拿到好地，开发商们除了实力，还需要一定运气。
要提高这种实力之外的运气成分，还有一种办法就是增加“马甲”，储备摇中地块的砝码。但眼下一个不得不接受的残酷事实是：北京的好地块，是一种花钱也不一定能买到的存在。
3月底，北京土拍市场又出现了一张稍显生疏的面孔——石家庄创世纪，其以触顶价30.93亿元摇号竞得昌平区中关村生命科学园三期地块，一时间“马甲”传闻再起。
一直以来，北京土地市场并没有禁止外地企业参与，但去年6月起，出现在北京土拍现场的生面孔越来越多，个别热门场次的竞拍，单看报名企业，甚至无法判定是哪个城市的土拍，这种情况下就很难界定哪个参拍者是“马甲”。因为并不是每一张生面孔都叫“马甲”，合理利用土拍规则也无可厚非。
然而，一次次“马甲”传闻坐实，就令企业开始质疑公平问题。于是，就是否考虑通过政策调整来遏制“马甲”拿地现象等问题，《每日经济新闻》记者两次向北京市规划和自然***委员会发去***访函，但截至发稿尚未得到回复。
曾参与土拍的北京某开发商人士向每经记者坦言，“马甲”这个操作，业内都是心知肚明的，它其实是违规的。我们对“马甲”拿地的现象普遍存在忧虑，这种行为影响了市场竞争秩序，减少了真正有实力的、想认真做产品的开发商获取优质地块的机会。
“外行和尚好念经”？
值得一提的是，来北京参加土拍的不仅有“外来和尚”还有“外行和尚”，后者是指房地产之外的企业。其中最出名的一次便是“防水一哥”东方雨虹从华润置地、中铁建等8家房企“虎口夺食”。
2023年10月18日，东方雨虹以40.14亿元拿下了丰台南苑地块，成交楼面价约4.89万元/平方米，溢价率15%。一时间业内哗然。果然，一个月后，东方雨虹将项目公司95%股权转让给了苏州竹辉。再之后，该地块案名公布，即如今的某头部房企的“公元里”项目。
而早在去年6月1日，大热的顺义新城19-69地块竞拍之前，包括中国金茂、龙湖集团、越秀地产、中海地产、建发房产等在内的45家房企报名，最终却被成立还不到一年、股权关系十分干净的福建雄旺摇号竞得。
据企查查，福建雄旺拿地后不到一周，北京兆祥房地产开发有限公司注册成立，大股东为厦门益悦置业有限公司。
后来，顺义新城19-69地块的项目案名公布，正是厦门头部房企的“观云”。
去年6月14日，石家庄创世纪首次出现在北京土拍市场，与华润置地、龙湖集团、中海地产、保利发展、招商蛇口等21家房企竞拍顺义新城第2街区地块，并最终以11.04亿元竞得该地块。
这宗地块后来的项目案名是御湖境二期。
去年8月3日，一家名为湖州中石的公司从绿城中国、中海地产、天恒集团等开发商中杀出重围，摇号竞得北京市大兴区三合庄一宗住宅地块，成交金额38.18亿元+现房销售面积25000平方米。该公司成立于2001年6月，是一家以房地产为主业的企业，注册资本26288万元，为宇诚集团旗下子公司。
三合庄后来的项目案名竟是另一家头部房企的“晓月和风”，首开销售193套，成交金额12.6亿元。
去年9月27日，朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-678地块迎来33个竞买主体现场争夺，最终被成通京置业（上海）有限公司（以下简称成通京置业）拿下。拿地之时，这家公司距离注册成立只有40天。
不久，十八里店1303-678地块项目公布案名，即是某头部房企操盘的“朝央和煦”。
据每经记者观察，北京土拍市场一年多来频频出现的“外来和尚”多数有以下共性：企查查等平台股权穿透后，可以发现与某家或多家知名开发商的股权关联，甚至有异地合作前例；法定代表人或高管在（或曾经在）其他知名开发商任职，或者同为对方的高管/股东；最难辨别的情况是，拿地前突然注册成立，与大房企无直接关联，但拿地一个月或数个月后，会退出或与其他知名开发商合作操盘，发布项目案名，才水落石出。
这些生面孔，也一度令多家此后在资质、资金、操盘能力等方面更胜一筹的合作开发商被市场质疑有“马甲”操作之嫌。
有业内人士在接受记者***访时表示，开发商为了能多拿几块地，联合一些小公司来参与竞拍，这样一来，他们拿地的机会就大大增加了。这种做法听起来挺聪明，但实际上对市场公平性是有影响的。
每经记者在***访中了解到，一般情况下，“马甲”拿地后与大开发商有两种合作形式，一种是股权合作，比如你运气好中了后，我入股80%，剩下20%是你的；另一种是我给你一大笔钱，相当于中介费，然后主要我来操盘。
不过从实际操作看，要从土拍规则上堵住“马甲”参拍这一漏洞确实有一定难度。特别是在上下游供应商也参与土拍的背景之下，拿地之前很难辨别参拍企业到底是不是“马甲”，或者是哪家房企的“马甲”。
建议提高报名企业注册资金和运营年限要求
事实上，北京土拍已禁“马甲”多年，之前一直都是要求“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”。
到了去年4月，北京市规划和自然***委员会在丰台区青塔地块挂牌公告的补充公告提到，对竞买人资格的要求，由“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”，调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司（含全资公司、控股公司）。”
相关负责人表示，此次竞买人资格调整正是对市场主体提出的合理化建议做出的回应，调整后的竞买人资格要求较之前更为严格，更有利于促进市场公平竞争。
不难看出，其实北京市规划和自然***委员会做出这一补充公告调整的本意，就是为了杜绝“马甲”或同集团关联公司的不公平竞争，保证土拍市场的公平性。不过，此后的市场变化出现了新情况。
就是否考虑过通过政策调整来遏制“马甲”拿地现象，以及是否倒查有“马甲”之嫌的拿地企业等问题，去年11月和今年3月27日，《每日经济新闻》记者两次向北京市规划和自然***委员会发去***访函，但截至发稿尚未得到回复。
事实上，同为一线城市，上海在规范土拍市场方面要严厉得多，也被许多业内人士评价为“其他城市抄作业的模版”。
3月28日，中指研究院分析师孟新增在接受每经记者***访时表示，去年四季度多个城市相继取消地价上限，今年以来部分城市也继续放松土拍条件。如上海、深圳优化或取消“90/70”政策，杭州取消销售限价，青岛提出土地出让金余款分期缴纳等，多方面提升企业拿地意愿。
孟新增表示，为促进房地产市场平稳健康发展，土拍政策仍有优化空间：一是随着改善型需求逐渐成为市场重要支撑，可加快优化郊区项目容积率1.0限制，匹配市场改善需求；二是限价优化，核心城市考虑进一步放开项目销售价格限制，价格市场化，更有利于企业打造高品质住房；三是下调土地保证金比例、分期缴纳出让金等，也有利于在一定程度上缓解房企参拍资金压力问题。另外，还可在计容规则、装修标准、企业参拍门槛、土地供应结构及节奏等方面做出优化调整。
前述开发商人士向每经记者表示，建议有关部门能够设置一定的准入门槛，提高注册资本金要求，提高企业运营年限要求比如成立时间5年以上等，以缓解“马甲”拿地带来的市场混乱。
上述业内人士也认为，“马甲”过多，土地价格可能会被扭曲，不能真实反映供需关系，这对***调控来说其实是个难题。建议有关部门出台一些补充规则来限制这种行为，保证市场的公平和透明。
“另一方面，开发商也得自觉，靠实力和创新来赢得市场。毕竟，长远来看，一个健康有序的市场环境对大家都有好处。”
不过，前述开发商人士也提到，在北京这样高度关注的城市，核心优质资产是所有有实力的开发商的向往。但“马甲”问题比较敏感和复杂，我们也能理解有关部门在制定相关政策时仍面临较大挑战。
来源：每日经济新闻 作者：陈梦妤
