文 | 新浪财经 徐苑蕾
在“衣食住行”中，住房成本往往占据了打工人工资的大头。自2022年开始，全国多个城市普遍出现房租下跌的趋势，有机构数据还指出，一线城市房租跌幅比二线城市更高。
向来坚挺的一线城市房租，为何跳水了？有房产中介人士表示，在当下二手房交易承压的行情之下，不少二手房业主出现惜售情绪，并将房源“由售转租”，导致供应量大增。与此同时，近些年一线城市外来常住人口减少，并流向了新一线和二线城市，也是导致一线城市房租下跌的原因。
“市场供应充足下，房东如果想尽快成交，只能主动调低租金。租客选择也更多了，往往要货比三家。”前述中介人士说道。
部分地区自如暂停“差房源”新委托
广州业主陈明（化名）的房子已经出租超过10年，但是却从来没遇到过像如今这般惨淡的行情。陈明的房子是个约50平方米的一居室，地处老城区核心位置和地铁上盖，附近商业配套完善，用陈明的话来说，“从来都不愁租不出去，一般上一任租客刚走，下一任租客就能接上。”
陈明的房子每个月租金约3300元，在疫情前，陈明还曾经涨过几次房租。“之前几个租客都比较稳定，一住就是两三年，换租的时候我就会涨一次租金，每次提价100、200元，大概是房租的5%左右”
然而在去年8月，因为公司业务收缩，陈明当时的租客突然就退租了，“合同期还没结束，退租相当于主动放弃一个月押金。”租客搬走后，陈明重新通过附近的房产中介“放盘”，但是这一次房源闲置了几个月才最终找到新租客，而且房租不仅没涨反而还降了。“大概降到疫情前的水平，3000元左右，不降价确实很难租出去。”陈明说道。
事实上，从2022年开始，受到***疫情以及宏观经济等外部因素的影响，全国多个城市普遍出现租金下跌的趋势。根据贝壳研究院数据，2023年三季度全国重点40城月度租金水平为36.6元/平方米，同比稳中有跌。
尤其是一线城市，租金同比跌幅高于二线城市。按照往年的经验，每年的3月、7月是返城季和毕业季，属于租房旺季，冬天则是淡季。然而，贝壳研究院数据显示，去年三季度，上海各月租金指数同比跌幅均在0.6%以内，北京、深圳均在1.5%以内。
一位广州的房产中介表示，目前市场上的房源主要还是来自个人。整体来说，去年个人房源一居室租金普遍跌幅在个位数水平，二居室租金较为稳定，跌幅最大的是三居室和四居室，跌幅超过10%。
此外，新浪财经了解到，在广州对于一些供应量较大、入住率较低的楼盘，自如已经暂停了新房源的委托申请。“自如的增益租模式需要一年12个月都得给业主打租金，如果租不出去，自如就处于亏损状态。”一位自如工作人员表示。
值得注意的是，与世界主要城市相比，我国核心城市的租金房价比明显偏低。根据中指研究院监测数据，在全国重点50城中，2023年26个城市租金房价比低于2.0%，深圳、北京、南京、上海等核心一二线城市房价较高，租金房价比也仅约1.5%左右。但是，柏林、新加坡、东京、伦敦、纽约等世界主要城市的租金房价比均高于3%。
陈明算过一笔账，即便房租涨至3500元/月，他的房子的租金回报率也仅约1%。对于陈明来说，过去房租更多是一笔收益低同时风险也低且长期稳定的收入，但是在当前的行情下，陈明觉得“风险低和长期稳定已经谈不上了。”
供需变了，二手房业主由售转租
租金价格变动的根本原因还是源自供需关系的变化。从供应的角度来看，在当下二手房交易承压的行情之下，由于出售周期拉长，而且售价低于预期，不少二手房业主出现惜售情绪，由售转租的意愿上升，部分挂牌的二手房转向租赁市场。
去年贝壳研究院做过一个不完全统计，截至10月底，一线城市在平台上挂牌“租售房源”的房源量同比高出10%以上。贝壳研究院报告还指出，去年1-10月，深圳房源成交周期达到近2个月，广州超过2个月，上海超过1.5个月，北京接近1.5个月，而在2019年1-10月四个城市的房源成交周期均在40天内，其中上海房源成交周期在1个月左右。
随着个人业主出租房源显著增加，房源出租速度放缓，现阶段各城市租赁房源成交周期均处于较高位水平。前述房产中介表示，“市场供应充足，房东如果想尽快成交，只能主动调低租金。租客选择也更多了，往往要货比三家，如果是换租的租客则比以前更早开始看房和选房。”
（一线城市个人业主房源成交周期 单位：天 数据来源：贝壳研究院）
易居研究院研究总监严跃进则表示，当前新的优质的租赁房源也不断增加，包括保障性租赁住房等。随着各个城市保障性租赁住房房源的供应，实际上后续确实会分流一部分租赁需求。而一些长租公寓平台，当前房源也相对多，租客可选择面大，自然会限制租金的上涨。
2021年***院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，为保障性租赁住房项目提供了土地、财政、金融等一揽子优惠政策，同年将保障性租赁住房纳入REITs底层资产范围，在此之后保障性租赁住房领域快速发展。
另一方面，从需求的角度来看，一线城市常住人口均呈现减少趋势，北京、上海、深圳外来常住人口显著减少，新一线城市或热门二线城市对新市民、青年人的吸引力增强，使得一线城市租赁需求增速放缓。
根据国民经济和社会发展统计公报数据，北京、上海、广州、深圳2022年常住人口同***别减少4.3万、13.54万、7.65万、1.98万人；北京、上海和深圳外来常住人口分别减少9.7万人、25.73万人、29.06万人。
其中，北京是全国首个减量发展超大城市，外来常住人口自2016年开始呈现逐年减少，2022年外来常住人口比2015年减少37.4万人。深圳外来常住人口自2021年开始减少，而2015年—2018年深圳常住人口每年保持超过70万人口的增速。
严跃进还指出，当前不少企业经营面临困难较大，因此租赁市场的支撑效应不强。若是过去几年，当进入求职旺季，往往会产生租赁需求，自然也容易带动房租上涨。“如今求职相对难，互联网、金融等行业对于人才需求量减少，也会影响到住房租赁市场。”
对于住宅租赁市场的发展，根据克而瑞的测算，2026年租赁市场规模预计达到1.8万亿元，复合增长率为2%。贝壳研究院分析称，未来1-2年内租金水平上涨动力不足，未来租金水平很难再次出现快速回升，整体租金将保持相对平稳。
